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有形之手力托地产泡沫能托多久

发布时间:2019-12-01 18:46:36

“有形之手”力托地产泡沫能托多久?

“有形之手”力托地产泡沫能托多久?

“金九银十”,在刚刚过去的这个传统的房地产销售旺季,在一些房地产热点城市,尽管许多开发商使出了促销房子的“十八般武艺”,但是,他们并没有心想事成,赚得钵满盆溢,迎来的只是购房者的冷眼旁观。与此相应的是,当地政府的处境也颇为艰难,原来牛气冲天的土地招拍挂市场,也与房产市场一起,同步冷却了下来,开始呈现出一片低迷景象——新近推出的招拍挂地块接连“流标”,原先通过招拍挂早已“名花有主”的地块,有些也面临“退标”的窘境。

在一些房地产热点城市,由于土地早成为当地最重要的财政收入来源,面对这种形势,一些地方政府自然是看在眼里,急在心头,于是或明或暗、或急或缓的采取了各种各样的“托市”手段。最近,许多业内人士同我谈起一些地方政府的托市行为,并对这种扭曲的“有形之手”表示深深的忧虑。他们担心,国家的房地产宏观调控政策会不会因此而前功尽弃,房地产泡沫会不会因此而长久地存在下去,甚至于越吹越大,最后到突然破灭的地步?

扭曲的“有形之手”

在房地产新政前,由于房地产市场供销两旺,一些地方政府根本不需要额外的手段,只需要实施严格的“土地招拍挂”,就能达到托市的目的,因为“土地招拍挂”最本质的特点是“价高者得”,而要想实现“价高者得”的目的,其前提自然是要实行一个口子的“非饱和供地”,因为只有实行一个口子的“非饱和供地”,才会引来多家企业的竞争,最终实现“价高者得”。

土地“价高者得”的竞价机制,对于在一定程度上减少土地寻租现象,毫无疑问是有利的。但是,大家知道,垄断性市场需要的是价格管制,而“非饱和供地”、“价高者得”的“土地招拍挂”恰恰是反其道而行之,如果没有其他相应的配套政策措施予以化解,最终的结果,必然是形成“垄断”的富含“泡沫”的土地价格。

这关键在于,在商品交易的市场上,一般而言,交易价格都是短期内取决于供需,长期内最终取决于成本的。开发商之所以敢于不惜血本拿土地,一个很重要的原因就在于此,他们相信随着地价的步步攀升,今后房价总体趋势也是会步步抬升的。

当然,另外有个很重要的原因,土地是房地产开发的基础,如果某个开发商拿不到土地,则意味着他最终的结局就只能是“坐以待毙”,在房地产市场激烈的竞争中被淘汰出局。在这种情况下,即使土地成本超出开发商开发成本的预算,开发商们在毫无退路的情况下,困兽尤斗,他们依然得搏一搏,将“宝”压在未来房价的上涨上。

正是由于以上这两个原因,一旦当土地价格富含“泡沫”了,一般而言,这种泡沫自然也就会传导到房价上。如果再在此基础上,地方政府对炒房等行为加以变相鼓励,或利用“大拆大建”等方式,制造人为的刚性需求,那么,这种“泡沫”在传导过程中,自然就会成倍地放大。而被放大的房价“泡沫”,反过来又会刺激地价“泡沫”的膨胀。如此循环往复,房地产“泡沫”最终越吹越大。

我在去年3月份《房价地价到底谁决定谁?》等有关论述房价地价相互关系的系列文章中,曾从不同的角度反复论证过这样的一个观点:在房地产市场中,由于土地供需与房屋供需存在同一性,因此并不存在“地价高,导致房价高,还是房价高,促动地价攀升?”这一谁决定谁的问题。“地价高,导致房价高”与“房价高,促动地价攀升”这两者并不相互排斥、相互对立,而是互相兼容、互相统一的。房价的涨跌与地价的涨跌其实是一致的,在本质上近似于正线性相关;在经济学最理想化的状态下,则是呈完全正线性相关。

在本轮房地产宏观调控中,我的上述观点在实践中得到了充分的验证。房地产新政出来后,一些房地产热点城市,房产市场的疯狂劲儿迅速得以消褪,“金九”不再“辉煌”、“银十”不再“闪亮”,相应地,土地市场也进入了急冻状态,“流标”、“退标”现象频频发生。

从一些在一线操作的地方政府领导和房地产开发商那儿,我了解到,他们对“房价”与“地价”这种“息息相关,唇齿相依”的关系,更有着他们切身的体会和感受。近几年来,土地早已演变成一些地方政府名副其实的第二财政。房价的下跌,土地收益的减少,自然令一些地方政府心急如焚。

但随着去年6月14日国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》下发后,一些地方政府“大拆大建”制造房屋“刚性需求”的这条道路,基本上已经被堵死,在这种情况下,一些地方政府在房地产市场上显得有点“黔驴技穷”了,“有形之手”就只好使出“最拙劣”的方法,在房子“供应”上进行托市。

地方政府对房子“供应”的“调节”,主要就体现在对房地产开发的源头市场即土地市场的“调节”上。一些业内人士担忧的扭曲的“有形之手”对房地产市场的托市行为,也即地方政府在土地市场上的“托市行为”,从根本上讲,主要可以归纳为以下四种:

一是暗地里邀请某一开发商托市,来抬高地价房价;如若邀请来的开发商失手不幸中标,则其损失由政府兜底全包。

二是政府直接“赤膊上阵”,由政府直属的企事业单位参与土地的“招拍挂”,抬高地价房价;如若政府直属的企事业单位失手不幸中标,则以此地价去金融机构抵押融资。

三是政府允许开发企业分期支付地价款,或拖欠地价款,通过这种方式来减轻开发商的资金压力,以便抬高地价房价。

四是地方政府故意人为地严控、甚至停止住宅用地投放入市,以减小土地供应量乃至停止土地供应的方式,来抬高地价房价。

泡沫能托多久?

在房价收入比畸高的房地产热点城市,目前,对于绝大多数人来说,购房都需要按揭贷款,因此从按揭贷款额的消长增减和住宅供给量的消长增减的对比中,我们完全可以看出房地产市场的销售形势来。

《2004中国房地产金融报告》在“房地产市场的供求关系得到改善”一段中指出:供给增速减缓。2003年2月份以来,商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降,2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1%和2.3%。而在“个人购房贷款维持高增长”一段中则有着这样的文字:2002年以来,居民个人购房贷款余额直线上升,2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元,余额同比分别增长35.1%和30.9%。

在同一时期内,住宅供给增速减缓——2004年住宅竣工面积增长率只有2.3%,而个人购房贷款维持高增长——2004年底余额同比增长35.1%。从这一数字对比中,我们可以清楚地看出:这是一个绝对的卖方市场,这意味着从一定程度上说,近年来房价狂飙、房地产市场过热的源头就在这里。甚至可以粗略地说,房地产的泡沫就来自于这两者之间的差额,这两者之间的差额就是那“虚高的房价”。

而这“虚高的房价”,在房地产新政的打压下,目前已经开始或正在开始被逐步挤出,这同样可以从“按揭贷款的消长增减和住宅供给消长增减的对比中”看出来。下面以上海为例,来说明这一问题:

据《中国房地产报》11月4日《九月上海供应创年度高点 》一文报导,9月上海全市住宅新增供应为355.9万平方米,与7月的142万平方米相比增长了150%,不仅创下2005年月度高点,甚至大幅超过2004年12月256万平方米的新增住宅供应量。另据《上海证券报》11月12日《上海:商品房成交减少供应量增长明显 》一文报导,从供应情况来看,上海市商品住宅的可售总套数和总面积依然处于较快的增长当中,截至11月6日交易结束,上海住宅可售总套数为168349套,总面积为1833.94万平方米,分别比10月30日上升了4.11%和3.25%,上升势头非常明显。

而据《每日经济 》11月11日《上海中行房贷“意外”掉头向下 四大行全线“告负”》一文报导:一位银行权威人士昨日告诉《每日经济》,“上海银监局的数据显示,10月份上海房贷余额缩水20.4亿。”这再次刷新了上海房贷负增长记录。上海的房贷余额从7月开始连续4个月呈缩水状态,且缩水量不断加剧。7月份房贷余额负增长8.9亿元,并在8月、9月增加到18亿。

上面,只不过为了说明问题的方便,我们以上海为例,其实,长三角地区其他一些房地产热点城市的情况,基本上也差不多,有的与上海相比,程度上甚至是有过之而无不及。

在同一时间段,住宅供给增速加剧的速度如此之快,而个人购房贷款减缓的速度如此剧烈,这说明“金九不再辉煌”、“银十不再闪亮”是何等的顺利成章。同时,我们也不难想象,房地产开发商所面临的资金压力是何等的巨大。

“金九不再辉煌”、“银十不再闪亮”,在开发商资金链崩得“咯咯”作响,随时都有可能断裂的情况下,土地市场相伴着频频发生“流标”、“退标”现象,也就是很正常的事情了。这说明在这些房地产热点城市,土地招拍挂“拍”出的、房地产信贷“贷”出的和投机炒作之风“炒”出的“泡沫”已经走到了尽头。

那么,扭曲的“有形之手”对房地产市场的最后的非理性的托市行为,也即政府在土地市场上的最后四种完全是违反“土地招拍挂规定”的“托市行为”,又能起到多大作用呢?

在房地产新政作用下,一些地方政府的这些托市行为,其实也已起不到多大作用了。这主要是因为:

首先,“政府暗地里邀请某一开发商或政府直属企事业单位托市,来抬高地价房价”的这种托市方式,在房地产市场牛气冲天的情况下,确实是一种十分奏效的方法。但是,在目前房地产市场形势如此严峻、开发商现金流陷入危局的形势面前,可以说几乎起不到多大作用了。

原因就在于,一方面,开发商现在拿地比以前理性多了,在理性面前,这种“把戏”很难逃得过开发商的眼睛;另一方面,与以前相比,开发商现在拿地的挑选余地大多了,在这种情况下,开发商即便没有看穿这种托市的“把戏”,面对这种非理性的高价,开发商也是会退避三舍的。

其次,“如若政府直属的企事业单位参与土地‘招拍挂’时失手不幸中标,则以此地价去金融机构抵押融资”的方式,在目前的情况下,也已较难心想事成。

因为,“政府以此地价去金融机构抵押融资”的前提,是得有金融机构的配合,如果得不到金融机构的配合,则纯粹是“跳光棍舞”了。而《2004中国房地产金融报告》已经专门指出“土地开发贷款有较大信用风险”,并点出了具体数字:我国土地储备贷款2004年底余额为828.4亿元,综合授信额度更大。而在“银行土地开发贷款面临四方面风险”中,央行首次提出了土地贷款尤其是土地储备机构贷款的风险问题。由此,我们可以看出,扭典的“有形之手”以此方式托市,最终“跳光棍舞”的可能性为大。

第三,“政府允许开发企业分期支付地价款,或拖欠地价款,通过这种方式来减轻开发商的资金压力,以便抬高地价房价”的这种方式,在目前开发商资金压力,特别是现金流压力很大的情况下,应该说是有一定吸引力的。但是,可以肯定地说,这种方式是托不长久的。

大家知道,这种方式是明显违反国务院55号令《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》有关条款规定的。而今年10月中旬,财政部在其站已发布消息称,经国务院批准,财政部、国土资源部、监察部和审计署四部门决定在全国范围内开展新增建设用地土地有偿使用费使用管理情况专项检查。检查范围包括1999年1月1日至2005年6月30日期间,各地区新增建设用地申请和批准使用情况,以及土地有偿使用费征收、解缴入库和使用管理等情况。对不认真自查自纠,敷衍了事甚至顶风违纪的,一经抽查发现,除依据现行法律法规进行处理外,还要按照规定追究有关领导和人员的。

对于这个专项检查,业内人士一致认为,必将对地方政府产生影响。而北京华远集团总裁任志强,应该说认识更进一步,他认为这也必然会波及到一些开发商,一些违规开发商将浮出水面。由此看来,扭典的“有形之手”以此方式托市,实在是托不长久了。

最后,“地方政府故意人为地严控、甚至停止住宅用地投放入市,以减小土地供应量乃至停止土地供应的方式,来抬高地价房价”的这一方式,按经济学理论来说,倒不失为一种行之有效的方法,但在实际上能不能做得到呢?在此,我们可以肯定地说,在那些房地产热点城市,这一托市方式地方政府最多只“挺”一时,长久则很难做到。

我们知道,近两年来的投资过热,在很大程度上主要是政府主导下的投资过热,虽然去年来我们坚持把紧土地、信贷两个闸门 ,坚持货币信贷和土地管理“两手抓、两手硬”,对于控制投资规模过快增长起到了釜底抽薪的作用,对于优化投资结构起到有效促进的作用。但是,我们应该看到,投资毕竟是有惯性作用的,在“惯性作用”下,一些地方政府现在资金的紧张程度,比之许多房地产企业来说,恐怕更为紧张。而众所周知的事实是,为了招商引资的需要,各地政府在出让工业用地时,几乎都是赔钱的,而这资金缺口,就得靠拍卖商业住宅用地的钱来弥补。

披媒体披露:2001年到2003年间,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而可供比较的是,在实施积极财政政策的1998至2003年的5年间,全国发行国债也不过9300亿元。有统计显示,一些地方的土地出让金收入已经占到财政收入的一半,有的作为预算外收入甚至超过同级同期的财政收入。

在金融机构对地方政府土地抵押融资明显卡紧的情况下,地方政府对土地出让金的收入的需求,更是“如饥如渴”。在这种情况下,地方政府以“故意人为地严控、甚至停止住宅用地投放入市,以减小土地供应量乃至停止土地供应的方式”这种扭曲的“有形之手”来实现“托市”的可能性,从长远来讲,可以说几近于零。

总之,随着极富针对性和极具操作性的房地产新政的贯彻落实,即便有一些地方政府试图以扭典的“有形之手”进行托市,但其成功的可能性几乎已经不复存在。不难预计,在那些房价虚高的城市,随着各项房地产新政的贯彻落实到位,房地产泡沫终将被逐步挤出,虚高的房价最终必将理性回归其价值。

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